安安一般睡稍微比较早一些，老妈则是帮媛媛一起先给安安洗澡，我则先用笔记本电脑把项目资料下载下来，这次的资料比较齐全，不仅仅是包括项目本身，其次也包括经济开发区第一期的入驻工厂列表，也包括租金情况，但是从资料里面可以看出第一期项目相对是比较乱一些的，就是出租的工厂厂房并不是整体的，而是一部分是自建，一部分是各方投资人投资建好以后再出租的，所以，从97年开始到现在确实已经经历了六年多的时间，发展确实相对是稍微乱一些。

  涉及的工厂类型也比较复杂，各种类型都有，不过可以从资料明确一点，一期的规划用地已经全部用完了，现在已经在向第二期规划用地拓展。

  另外就是关于经济升级以后的行政级别的介绍，这相当于一个独立的处级单位，毕竟是省级经济开发区，不过现在还没有正式升级，只是已经在第二期规划中，极有可能是大规模厂房建设以后便可以达到升级条件了。

  第二期的规划资料前面给我的就有简单的内容，这次发过来的就是详细规划要求，就是整个用地规划，可以分多长时间，已经有的租赁意向的工厂或者个人的资料，并且注明了经济开发区升级以后会将需要租赁厂房的客户对接过来。

  整个经济开发区涉及到的行业也比较多，属于综合型的，这与江西那边箱包城项目相对集中在箱包行业不同，当然这是发展程度、人口基数、地理位置等综合决定的。

  资料大概看完我就基本上确定这个项目确实是可以做的，按已有的租赁需求就已经接近一成左右的用地需求了，不过具体的肯定还是需要调研的。

  等安安和媛媛轮流洗好，我也先洗澡，让媛媛处理一下今天销售情况，然后顺便看看资料，等我洗好出来媛媛便问：“老公你是计划投资这个项目吗，我记得你前面说房地产相关的行业这几年是黄金期的？”

  “房地产我还是倾向于小而精的项目，这次回款虽然没有去年那样全部售完，但是其实估计也就剩下樟树那边会有几成销售没有完成，现在我们除了预留下接  下来的工程款，估计春节旺季过后就会有五个多亿现金，目前我们除了林书记那边年后有可能有项目以外，暂时没有其他渠道，所以这个项目与我们资金体量是基本上匹配的，而且工业地产其实也是房地产嘛。”我一边擦干头发一边说。

  “这样我们不就真成了包租公了，如果这个项目投了，那我们剩下的资产几乎全部在出租类型的物业上面了，而且总资产可能超过十个亿了。”媛媛好像是在想象那种包租婆的日子，“不过这投资我看了一下要五六个亿，这样我们的流动资金基本上就占完了。”

  “林书记说了一下这边的条件就是一是按照招商引资政策来，其次就是建设周期大概分成三年，第三就是政府担保三亿额度贷款，并且补贴一个点的利息，这样就和我们当时做教育系统的订单一样，利息大概3.5左右，也就是说其实以两到三年的建设周期来看，那么每年我们实际投入就只有2个亿以内，这样我们资金还富余了，如果有其他合适的项目投资，我们除了预留一半左右的资金就可以了，而且不出意外，樟树项目最迟明年底前肯定售完，那里可以回款一部分，另外就是我们电商以及现在这些物业的出租，到明年就至少是五千万左右，以三年的建设周期来算，这就是一个多亿，所以我们有到2个亿的资金投入进去基本上问题就不大了甚至有多了，所以我们实际上还有超过三个亿可以去投资商业地产相关的项目，如果没有合适的项目我们不用贷款全部投这边也行，有项目也可以用这边的项目使用政府担保贷款，毕竟利息低，三点多的利息放哪里都不太担心的了，不过主要问题还是得去现场看看，先看看一期的实际情况，这些毕竟是政府给出的资料，另外就是要核算成本大概多少，这个七成和八成相差就很大了。”

  “行吧，这些你决定，我只是看你说房地产相关的是近几年的主要方向所以问问。”

  “工业地产其实严格来说过了黄金期，但这个又是一个长线，看这个项目有50年的使用时间，租金回报率按我们的工程预算可能是30%左右一年，这个已经非常高了，相当于30年就是27倍的回报率，而且这些资金回笼以后还是有回报的，租金还有递增，这递增哪怕是三个点也是强过通胀的了，属于一个滚动性资金，这其实对于我们的现金流来说是更为健康的。”

  “成吧，那你这几天你就多花些时间去看看，正好我们也计划完成这个项目的销售以后再回江西，如果你想做现在也正好有时间。”

  “先销售吧，这个是比较重要的几天了，不忙的时候我就去看看。”我还是觉得销售这边比较重要。

  “没事我们应该忙得过来，现在咨询量少了，而且真忙不过来那边也近直接打电话让你回来就好，而且安安这几天也估计有些闷了，老是在办公室附近玩。”

  “也行，反正那边也就几公里远，做不做的肯定需要在离开之前给林书记一个交待的。”我稍微思考了一下也是感觉确实咨询的人少了，办手续相对不难。

  接下来的几天时间，我基本上都是带着我爸妈和安安在开发区这边转悠，包括二期规划用地的这一片，然后我也将项目资料发给了刘总和唐总做初步设计和初步预算，都合作多次了这些自然也好说。

  老爸虽然大概知道我们可能是在看新的项目，但是也没有再问，只是和老妈一起照顾好安安，主要是工业项目我以前没有接触过，所以基本上有时间就会就想到的一些问题来调查就跑得有点多一些，中间也单独跑了几次县政府这边沟通一些问题，然后有空也在网上比贴请教各路大咖，和第一次做安夏的时候基本上差不多情况了。


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